본 리포트는 2026년 9월 호스트 뉴스레터이자, 9월 30일에 진행된 엔코스테이 첫 호스트 웨비나 "Enko, The Insight: 공실을 줄이는 호스트 운영 전략"의 핵심 내용 요약본입니다. 참석하지 못하신 호스트님도 이 글만 보시면 오늘 바로 실행하실 수 있도록 구성했습니다.
한눈에 보는 핵심 3가지
| ① 장기 계약 1건의 가치 | ② 장기 거주 혜택 설정 | ③ 검색 노출 |
|---|---|---|
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단기 대비 약 7배 180일 이상 계약 1건 ≒ 90일 미만 계약 약 7건 |
비수기 공실 방어 6개월 계약 1건이면 1~2월 공실이 사라집니다 |
설정 즉시 순위 상승 장기 거주 혜택 설정 매물은 검색 상위 노출 |
👉 결론부터 말씀드리면: 호스트 앱에서 장기 거주 혜택을 180박 구간에 20박 무료(약 11% 할인)로 설정해 두시는 것을 강력 추천드립니다.
1. 게스트는 누가, 언제 오나요? (마케팅팀)
누가 오는가
엔코스테이 게스트는 교환학생, 어학연수 등 학습 목적이 가장 많습니다. 체류 목적에 따라 머무는 기간이 달라집니다.
| 체류 목적 | 평균 체류 기간 |
|---|---|
| 교환학생 | 약 3~6개월 |
| 정규 학위 과정 | 최소 3개월 이상 |
| 어학연수 | 최소 2개월 ~ 최대 12개월 |
| 취업·인턴십·비즈니스·워킹홀리데이 | 최소 3개월 이상 |
| 기타 (가족방문, 창업 등) | 최소 2개월 |
| 장기 여행 | 2주 ~ 1개월 |
3개월 이상 장기 계약은 전체 계약 건수의 약 3분의 1이지만, 거래액에서는 약 3분의 2를 차지합니다. 방을 채우는 건 짧은 계약 여러 건이 아니라 긴 계약 몇 건입니다.
언제 오는가 — 두 번의 성수기
- 여름 성수기: 8월 입주 중심 (9월 개강)
- 겨울 성수기: 2월 입주 중심 (3월 개강)
게스트의 매물 탐색은 실제 입주보다 한 시즌 앞서 시작됩니다. 즉, 겨울 성수기(2월 입주)를 잡으려면 10~11월에 매물 정비와 노출 세팅이 끝나 있어야 합니다.
시즌별 호스트 액션 캘린더
| 단계 | 여름 시즌 | 겨울 시즌 | 핵심 액션 |
|---|---|---|---|
| 매물 정비 | 3월 | 10월 | 사진 재촬영, 설명문·옵션 정보 업데이트 |
| 노출 시작 | 4~5월 | 11월 | 입주 가능일 오픈, 가격과 계약 조건 점검 |
| 피크 대응 | 6~7월 | 12월 | 문의에 빠르게 응답, 학기 일정에 맞춘 입주일 조율 |
| 입주 운영 | 8~9월 | 1~2월 | 입주 안내, 다음 시즌 공실 점검 |
장기 게스트 유치 체크리스트 6가지
- 장기 거주 혜택 설정 — 3개월, 6개월 이상 계약에 할인을 적용해 장기 게스트의 선택을 유도
- 학기 맞춤 계약 기간 — 최소 체류 기간을 설정하고, 학기 일정에 맞춰 입주일·퇴거일을 유연하게 조율
- 생활 필수 옵션 구성 — 난방, 에어컨, 세탁기, 와이파이 등 도착 당일부터 생활 가능한 환경
- 영문 정보 제공 — 설명문, 이용 수칙, 주변 정보(마트, 병원, 교통)를 영문으로 함께 안내
- 빠른 문의 응답 — 해외 게스트는 여러 곳에 동시 문의하므로, 먼저 명확하게 답하는 스테이가 유리
- 시즌 전 사진 업데이트 — 밝은 시간대에 공간별로 재촬영
2. 세입자는 앱에서 무엇을 보나요? (제품팀)
세입자의 화면을 떠올리며 내 매물 정보를 점검해 보세요. 세입자는 아래 순서로 계약까지 진행합니다.
탐색 → 지도 → 위시리스트 → 상세 → 계약 요청 → 계약 정보
상세 페이지에서 세입자가 확인하는 것
- 기본 정보: 숙소 유형과 생활 조건 태그
- 룸 목록: 룸마다 인원, 방과 욕실의 전용·공용 여부, 기간별 요금
- 기간 선택: 고른 기간의 총금액과 장기 거주 혜택 안내
- 요금 상세: 월세, 공과금, 청소비, 수수료, 장기 거주 할인
💡 비워 둔 항목은 채팅 문의로 돌아옵니다. 매물 정보를 빠짐없이 채워 두면 문의 응대 부담이 줄어듭니다.
입주 전 — 호스트가 미리 챙길 것
- RC(외국인등록증) 서류 정보 미리 등록: 90일 이상 한국에 거주하는 세입자는 외국인등록증이 필수입니다. 세입자가 요청하기 전에 호스트 정보, 신분증, 서명을 미리 등록해 두세요. 스테이별로 한 번만 등록하면 계속 사용되고, "RC 서류 발급 가능 스테이"로 노출됩니다.
- 입주 안내문: 계약 승인 시, 입주 3일 전, 입주 1일 전에 세입자에게 자동 발송됩니다. (계약번호, 거주 기간, 주소, 공동현관·집 비밀번호, 와이파이 정보 포함)
거주 중 ~ 퇴거 — 시스템이 자동으로 하는 일
- 분할결제 임대료: 결제 예정일 7일 전과 3일 전에 이메일·푸시 안내. 결제 실패 시 1회부터 5회까지 이메일 발송 후 운영팀이 직접 컨택합니다.
- 리뷰 요청: 전체 거주 기간의 50%가 지났을 때, 퇴거 당일, 퇴거 3일 후, 퇴거 29일 후에 자동 발송됩니다. 호스트님이 거주 중간에 불편한 점이 없는지 먼저 확인해 주시면 좋은 리뷰로 이어집니다.
- 퇴거 안내문: 퇴거일 7일 전, 1일 전에 자동 발송됩니다. (공간 정리와 분리배출, 퇴실 시간, 제공 물품 반출 금지, 리뷰 요청 포함)
계약 기간 변경 세 가지 경우
| 구분 | 처리 방법 |
|---|---|
| 퇴거일 연장 | 앱에서 가능 — 세입자가 내 계약에서 Extend agreement로 요청. 퇴거일 13일 전 연장 안내 이메일 발송 |
| 조기 입주 | 10월 출시 예정 |
| 그 외 변경 (조기 퇴거 등) | 고객센터 요청 |
3. 잘 되는 스테이, 호스트에게 답을 듣다 (초빙 호스트)
서울에서 스테이 6곳을 운영 중인 호스트님이 직접 경험을 공유해 주셨습니다.
"설정하고 4주 뒤, 8개월짜리 계약이 들어왔습니다."
8월 13일 장기 거주 혜택 설정 → 9월 10일 245박(8개월) 계약 체결. 가장 힘든 1~2월이 통째로 들어 있는 계약이었습니다.
호스트님의 설정값
| 60박 이상 | 90박 이상 | 120박 이상 | 180박 이상 | 365박 이상 |
|---|---|---|---|---|
| 3박 무료 (약 5%) | 6박 무료 (약 7%) | 12박 무료 (약 10%) | 18박 무료 (약 10%) | 37박 무료 (약 10%) |
호스트님이 강조한 세 가지
- "10% 할인 = 한 달에 3일 비는 것" — 단기 세입자를 받다가 중간에 5일씩 애매하게 비는 것보다 훨씬 낫습니다. 할인은 월세에만 적용되고 관리비는 그대로 받기 때문에, 실제로 줄어드는 수입은 10%가 채 안 됩니다.
- "길게 살 사람은 엔코스테이에" — 같은 호스트가 운영하는 같은 매물이라도, 3개월 이상 계약은 엔코스테이에서 들어옵니다. 긴 계약을 받고 싶다면 길게 살 사람이 모이는 곳에 혜택을 걸어야 합니다.
- "8개월 살 사람은 사진을 끝까지 봅니다" — 눈이 가는 순서대로 찍기(앞 사진의 가구가 다음 사진에도 걸리게), 30장 꽉 채우고 도면과 룸투어 영상까지, 보정 없이 있는 그대로.
4. 스테이 노출 극대화 전략 — 장기 거주 혜택 (운영팀)
왜 장기 계약인가
엔코스테이의 주 계약기간은 4개월입니다. 4개월이면 8월에 들어온 세입자가 12월에 나가고, 1~2월은 공실이 됩니다. 1~2월은 연중 입주가 가장 적은 시기로, 성수기의 약 8분의 1 수준입니다.
6개월 계약을 받으면 8월 입주 → 2월까지 안정 운영이 가능해져, 가장 힘든 1~2월 공실이 그냥 해결됩니다.
| 현재: 4개월 반복 | 목표: 6개월 이상 |
|---|---|
| • 4개월 계약 × 반복 • 공실 2~3개월 발생 • 모객 비용 반복 지출 |
• 6개월 안정 수입 • 공실 리스크 감소 • 월 100만원 × 6 = 600만원 |
"가격을 낮추는 것이 아닙니다. 공실을 채우는 것입니다."
2026년 1~7월 체결 계약 기준, 180일 이상 장기 계약 1건의 평균 계약금액(약 1,100만 원)은 90일 미만 단기 계약 1건(약 150만 원)의 약 7배입니다. 단기 계약 약 7건을 모아야 장기 계약 1건의 매출을 따라갈 수 있습니다.
장기 거주 혜택이란?
장기 체류하는 세입자에게 무료 숙박을 제공하는 할인 혜택을 호스트가 직접 설정하는 기능입니다. 설정하면 세 가지가 동시에 작동합니다.
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📈 노출 순위 상승 설정한 매물은 검색 결과 상위 노출. 설정 즉시 반영 |
🏠 공실 해소 장기 계약 유도로 비수기 공실 최소화 |
💰 안정 수입 장기 계약 체결로 안정적 월 수입 확보 |
★ 구간별 추천 설정값 가이드
계약 성사 및 장기 유치율이 가장 높은 최적의 할인율입니다. 이미 설정하신 호스트님도 본인의 할인율을 한 번 더 점검해 보세요.
| 구간 | 무료 숙박 제공 | 할인율 환산 |
|---|---|---|
| 90박 | 4~5박 | 4~5% |
| 120박 | 6~7박 | 5~6% |
| 180박 ★ | 20박 | 11% (강력 추천) |
| 365박 | 45박 | 12.3% |
- 180박 이상 구간이 공실 해소 + 노출 상승 효과를 극대화하는 핵심 구간입니다.
- 60박 구간은 효과가 미미하여 제외를 권장합니다.
- 할인은 월세에만 적용되고 공과금은 별도로 수령하기 때문에, 실비 부담은 거의 없다고 보셔도 무방합니다.
- 180박과 365박 등 여러 구간을 동시에 설정하실 수 있습니다.
설정 방법 — 8단계 (1분이면 끝납니다)
- 호스트 앱 홈에서 하단 "스테이" 탭 클릭
- 스테이 목록 상단의 "장기 거주 혜택" 배너 클릭
- "시작하기" 클릭
- 적용할 스테이 선택 (여러 개 운영 시 각각 설정)
- 구간 선택 — 60박 / 90박 / 120박 / 180박 / 365박 중 180박 이상 권장
- 무료 숙박 수 설정 — 180박 구간에 20박 무료 선택 시 약 11% 할인 자동 적용
- 설정 내역 확인 후 "혜택 추가 완료" 클릭
- "장기 혜택이 추가되었어요" 메시지가 나오면 완료
※ 이미 진행 중인 계약에는 영향이 없고, 새로운 계약부터 적용됩니다.
실제 성공 사례
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사례 A 245박(8개월) 장기 계약 체결 장기 거주 혜택 설정 후 첫 달 내 계약 체결 |
사례 B 364일(약 12개월) 장기 계약 체결 설정 전 30일 단기 계약 → 설정 후 12개월 계약, 총 계약금 약 1,710만 원 |
할인율을 설정하면 장기 체류를 원하는 외국인 세입자에게 매물이 더 매력적으로 보이고, 노출 순위도 올라가 계약 성사율이 높아집니다. 할인율이 높을수록 장기 계약 확률은 올라갑니다.
매물 관리 기본기
- 사진: 밝고 넓어 보이는 사진, 최소 10장 이상
- 설명: 영문 소개글 작성, 주변 정보(교통, 편의시설) 포함 — 번역기 영어가 아닌 외국인 눈높이로
- 응답: 24시간 내 응답이 기본, 빠를수록 계약 전환율 상승
- 후기: 체크아웃 시 리뷰 요청 — 후기가 쌓이면 노출 순위에도 영향
- ☕ TIP: 입주 시 커피 쿠폰 하나 → 자연스러운 리뷰 유도
왜 지금 설정해야 할까요?
- 2027년 1학기 수요 — 교환학생·장기 체류 외국인 수요가 급증하는 시기가 곧 옵니다. 게스트 탐색은 지금 시작됩니다.
- 비수기 대비 — 겨울 비수기 공실이 생기기 전에 미리 방어할 수 있습니다.
- 선점 효과 — 먼저 설정한 호스트가 상위 노출을 선점합니다.
5. Q&A — 사전 수요조사 주요 질문
Q1. 게스트가 중도퇴실을 요청하면, 어떤 순서로 처리하면 되나요?
세입자가 자발적으로 조기 퇴거를 요청하는 경우, 4단계로 처리됩니다.
- 퇴거 의사 접수 — "퇴거 선언일"(의사를 알린 날)과 "퇴거 희망일"(실제 나가려는 날)을 확인합니다.
- 위약금 적용 여부 확인 — 계약 유형(분할/일괄)과 통보 시점에 따라 위약금이 달라집니다.
- 당사자 간 협의 — 호스트님의 선의로 게스트 위약금 감면에 합의한 경우 적용 가능합니다.
- 고객센터 접수 — 합의 또는 약관 기준이 확정되면 고객센터에 접수 → 정산 처리가 진행됩니다.
💡 호스트와 세입자끼리 합의하셨더라도 반드시 고객센터로 전달해 주셔야 시스템에 반영되고 정상 정산이 가능합니다.
위약금 적용 기준
| 계약 유형 | 통보 시점 | 위약금 |
|---|---|---|
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분할결제 (90박 이상) |
퇴거 희망일로부터 60일 이전 통보 | 위약금 면제 — 실거주 기간 임대료만 정산 |
| 퇴거 희망일로부터 60일 이내 통보 | 1개월 치 위약금 — 1개월 치 임대료 상당 | |
| 계약 종료일로부터 60일 이내 선언 | 환불 없음 — 잔여 기간 환불 불가 | |
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일괄결제 (90박 미만) |
— | 조기 퇴거 시 남은 기간 환불 원칙적으로 불가 |
- 통보 기한이 임박할수록 위약금이 높아지는 구조입니다. 60일이 기준입니다.
- 세입자가 당사에 결제하는 게스트 수수료는 별개입니다.
- 호스트의 동의를 받을 경우 위약금 조정이 가능하며, 합의 내용은 반드시 고객센터로 전달해 주세요.
Q2. 처음 시작하는 호스트인데, 전반적인 운영 방법을 알고 싶어요.
① 운영 기초 — 신규 호스트 가이드북
아래 6가지 주제를 순서대로 따라가시면 서비스 이용의 전체 흐름을 파악하실 수 있습니다.
- 서비스 이해하기 — 엔코스테이는 어떤 플랫폼인가
- 호스트 사이트 사용법 — 스테이·문서 등록, 세입자 연락 방법
- 정산 정책 — 정산일·계좌·세금계산서·매출 자료
- 계약 변경하기 — 취소·연장·방 변경 등 상황별 안내
- 스테이 관리하기 — 정보 수정·노출·차단 설정
- 추가 결제 받기 — 추가 청구·인원 추가 방법
📎 가이드북 전문: 신규 호스트님을 위한 엔코스테이 호스트 가이드북
② 매출 활성화 — 스테이 노출과 계약률 높이기
- 숙소 정보 정확도 — 사진, 면적, 가구·가전 목록, 주소, 입주 조건이 실제와 일치하는지 확인. 정보가 정확할수록 계약 전환율이 올라갑니다.
- 최소 계약 일수 전략 — 최소 거주 숙박 기간은 7박 이상부터 설정하실 수 있습니다. 자율적으로 유연하게 적용하실 수 있습니다.
- 룸투어 영상 등록 — 스마트폰으로도 촬영 가능. 조회수와 계약률 상승에 효과적입니다.
- 랭킹 알고리즘 이해 — 기본 정렬은 "추천순". 조회수, 찜, 리뷰 등 데이터가 누적될수록 상위 노출에 유리합니다. 신규 매물도 시간이 지나면 자연스럽게 순위가 올라갑니다. 그리고 장기 거주 혜택을 설정하면 즉시 순위가 올라갑니다.
6. 자주 묻는 질문 (장기 거주 혜택)
Q. 할인하면 손해 아닌가요?
A. 11% 할인은 한 달에 사흘 정도의 무료 숙박입니다. 공실 2~3개월 동안 수입이 0원인 것과 비교하면, 할인하고 6개월 계약을 받는 것이 훨씬 유리합니다. 공과금은 별도 수령이라 실비 부담은 거의 없다고 보셔도 무방합니다.
Q. 장기 거주 혜택을 설정하면 단기 계약이 안 들어오나요?
A. 아닙니다. 설정한 구간 이상의 장기 계약에만 적용되는 추가 혜택이고, 기존 단기 계약에는 영향이 없습니다.
Q. 여러 구간을 동시에 설정해도 되나요?
A. 네. 180박과 365박을 동시에 설정하시는 것을 권장합니다.
Q. 이미 진행 중인 계약에도 적용되나요?
A. 아니요. 새로운 계약부터 적용됩니다.
Q. 60박도 설정해야 하나요?
A. 60박 구간은 효과가 미미합니다. 180박 이상부터 설정하시는 것을 권장합니다.
Q. 무료 숙박은 계약 기간 앞에 적용되나요, 뒤에 적용되나요?
A. 계약 기간 마지막에 적용됩니다. 예를 들어 180박 계약에 20박 무료면 마지막 20박이 무료 처리됩니다.
지금 바로 장기 거주 혜택을 설정하세요
호스트 앱 → 스테이 탭 → 장기 거주 혜택 배너 → 시작하기
180박 · 20박 무료(약 11%)부터 시작해 보세요. 1분이면 됩니다.
추후 문의사항이 생기시면 고객센터, 헬프센터 가이드, AI 챗봇으로 문의해 주세요. 앱 안에서 바로 접근하실 수 있습니다.
엔코스테이 호스트 뉴스레터 · 2026년 9월호 · 운영팀