[Newsletter] 2026 겨울 성수기 준비 & 8월 주요 업데이트

ℹ️  본 리포트는 엔코스테이 호스트를 위한 월간 운영·정책·시장 분석 리포트입니다.

이번 달, 호스트님께 세 가지가 바뀌었습니다.

짧게는 7박부터 계약을 받을 수 있게 됐고, 오래 머무는 세입자에게 혜택을 줄 수 있게 됐고, 정산 내역을 앱에서 바로 볼 수 있게 됐습니다.

그리고 겨울 성수기를 앞두고, 작년 겨울 데이터가 알려주는 "지금 해두면 좋은 일"을 함께 정리했습니다.

🔄  8월 업데이트 3가지

1.  최소 숙박 기간, 14박 → 7박으로 조정

8월 5일부터 적용되었습니다. 웹과 앱 모두 동일합니다.

그동안은 최소 14박부터만 계약을 받을 수 있었습니다. 이제는 7박부터 받으실 수 있습니다.

다만 자동으로 바뀌지는 않습니다. 호스트님이 직접 설정해 주셔야 적용됩니다.

⚙️  설정 경로: 스테이 관리 > 스테이 수정 > 방 수정

2.  장기 거주 혜택 기능 출시

7월 리포트에서 예고했던 기능이 8월 13일에 정식 출시되었습니다. 지금은 호스트님이 먼저 혜택을 등록해 두는 사전 등록 기간입니다.

📅  세입자 화면(게스트 웹사이트·앱)에 혜택이 실제로 노출되는 시점은 9월 7일(월) 예정입니다. 그 전까지 설정해 두시면, 노출이 시작되는 날부터 바로 적용됩니다.

※ 노출 시작일은 개발 일정에 따라 조정될 수 있으며, 변동 시 별도로 안내드리겠습니다.

쉽게 말해, "오래 계약하면 며칠은 무료로 드릴게요"를 방마다 미리 정해두는 기능입니다. 예를 들어 "90일 이상 계약하면 10박 무료"라고 설정해 두면, 세입자가 매물을 볼 때 그 조건이 자동으로 보입니다.

왜 이 기능이 중요한지, 어떻게 설정하면 효과가 큰지는 아래 겨울 성수기 섹션에서 데이터와 함께 자세히 설명드립니다.

설정 가능 구간과 무료 박수 상한

설정 방법

• 스테이 등록을 마치면 자동으로 안내 화면이 뜹니다
• 이미 스테이가 있는 호스트님은 앱/웹에 처음 접속할 때 안내가 뜹니다
• 스테이 관리 > 스테이 수정 > 방 수정에서 언제든 바꾸실 수 있습니다

3.  호스트 앱에서 정산관리 가능

8월 18일부터 적용되었습니다.

그동안 웹에서만 볼 수 있었던 정산 내역을 이제 호스트 앱에서도 바로 확인하실 수 있습니다.

앱에서 확인할 수 있는 내용

• 정산 예정·완료 내역
• 월별 정산 요약
• 스테이별·기간별로 골라 보기
• 건별 상세 내역

✅  호스트 서비스 수수료가 정산에서 차감되기 시작한 만큼, "이번 달 얼마가 들어오고, 얼마가 빠졌는지"를 컴퓨터 앞에 앉지 않아도 앱에서 바로 확인하실 수 있습니다.

📊  겨울 성수기 — 긴 계약 1건이 답인 이유

작년 겨울(12~2월)에 입주한 계약 약 2,300건을 들여다봤습니다.

가장 뚜렷하게 보인 건, 계약이 길어질수록 한 건당 들어오는 돈이 완전히 달라진다는 점이었습니다. 그리고 그 큰 계약들은 대부분 11월에서 1월 사이에 결정됐습니다.

핵심 숫자 3개

약 7배 90일 이상 계약 한 건의 평균 거래액(약 610만원)이 30일 미만 계약(약 90만원)보다 몇 배 컸는가

−10% 그 대신 하루 단가는 이 정도 낮았습니다 (약 4만 5천원 → 약 4만 1천원)

약 60% 2월 입주 예약 중 90일 이상 계약이 차지한 비중

"오래 계약하면 하루 단가를 깎아줘야 하는데, 손해 아닌가요?"

호스트님들이 가장 많이 하시는 질문입니다. 작년 겨울 데이터로 답을 대신하겠습니다.

하루 단가는 약 4,800원 낮았습니다. 하지만 한 건에서 들어온 돈은 약 7배였고, 중간에 취소되는 일도 조금 더 적었습니다.

오해 없으시도록 덧붙이면, 거래액이 커진 건 계약 기간 자체가 길어서입니다. 단가를 깎았기 때문에 돈이 더 들어온 게 아닙니다. 그래도 호스트님 입장에서 뜻은 분명합니다. 하루 단가에서 10% 정도만 양보하면, 훨씬 큰 계약을 받을 수 있는 후보에 들어간다는 것입니다.

(거래액은 게스트가 결제한 금액 기준이며, 실제 호스트 정산액은 서비스 수수료를 뺀 금액입니다.)

돈만이 아닙니다 — 손이 가는 횟수가 완전히 다릅니다

"긴 계약이 한 건당 돈이 크다"는 건 이해가 되실 겁니다. 그런데 실제로 운영해 보면 차이는 그보다 훨씬 큽니다.

약 90만원짜리 짧은 계약을 7건 받으면 약 630만원입니다. 약 610만원짜리 90일 계약 1건과 금액만 놓고 보면 비슷해 보입니다.

하지만 짧은 계약 7건은 이런 뜻입니다.

체크인 7번, 체크아웃 7번, 청소 7번, 문의 응대 7번. 그리고 그 사이사이 방이 비는 날이 생길 수 있습니다.

90일 계약 1건은 체크인 1번, 체크아웃 1번입니다. 그 사이 3개월은 신경 쓸 일이 거의 없고, 다음 세입자를 느긋하게 찾을 시간도 생깁니다.

비슷한 돈을 벌면서 손이 가는 횟수는 7분의 1입니다.
겨울 운영의 핵심이 "긴 계약 1건 잡기"인 이유입니다.

장기 거주 혜택, 이렇게 쓰시면 됩니다

이번에 나온 장기 거주 혜택은 바로 이 "긴 계약"을 끌어오는 도구입니다.

세입자는 보통 여러 매물을 나란히 놓고 비교한 뒤 결정합니다. 이때 "90일 이상 계약하면 15박 무료" 같은 조건이 붙어 있으면, 비슷한 방 중에서 호스트님의 매물이 먼저 눈에 들어옵니다. 그리고 세입자 입장에서는 "이왕이면 더 길게 계약할까?" 하는 마음이 생깁니다.

💡  호스트님께는 이런 뜻입니다 — 며칠을 무료로 내어주는 대신, 몇 달 동안 방이 비지 않고 체크인·청소 횟수가 줄어듭니다. 긴 계약 한 건이 얼마나 큰지는 위에서 보신 "약 7배"가 말해줍니다.

권장 설정 예시 — 구간이 길수록 할인 비율이 계단식으로 커지는 구조

위 표는 참고용 예시이며, 정확한 박수는 호스트님 매물 상황에 맞게 정하시면 됩니다. 기억하실 건 두 가지입니다. 90일 구간부터 세입자가 체감할 만한 수준으로 시작하고, 구간이 길어질수록 비율이 한 단계씩 올라가게 두는 것입니다.

✅  작년 겨울 데이터에서 90일 이상 계약의 하루 단가는 짧은 계약보다 약 10% 낮았습니다. 긴 계약에서는 이 정도 차이가 이미 일반적이라는 뜻입니다. 90일 구간에 약 10%를 권해드린 것도 같은 수준입니다.

장기 거주 혜택을 설정한 매물은 검색 결과에서 위쪽에 노출되는 혜택도 받습니다. 매물을 새로 등록하실 필요는 없습니다. 지금 운영 중인 매물에 설정만 추가하시면 됩니다. 세입자 화면 노출은 9월 7일(월)부터 시작될 예정이니, 그 전에 설정해 두시면 첫날부터 바로 적용됩니다.

⚠️  유의사항 — 이것만은 꼭 지켜주세요

장기 거주 혜택을 설정하면서 월세를 함께 올리는 것은 권하지 않습니다. "할인을 주는 대신 원래 가격을 올려두면 되지 않나?" 하실 수 있는데, 두 가지 이유로 오히려 손해입니다.

✅  장기 거주 혜택은 지금 가격은 그대로 두고, 오래 계약할수록 세입자에게 더 좋은 조건을 주는 방식으로 쓰실 때 가장 효과가 큽니다.

겨울은 하나의 시즌이 아닙니다 — 2월이 다릅니다

12월은 문의는 많지만 대부분 짧은 계약입니다. 1월은 겨울 중 문의가 가장 적은 달입니다.

2월은 다릅니다. 문의가 가장 많았고(약 1,500건), 그중 약 60%가 90일 이상 계약이었으며, 약 64%는 5월이 지나도록 방을 채웠습니다. 봄 학기에 맞춰 들어오는 유학생·교환학생 수요이기 때문입니다.

💡  호스트님께는 이런 뜻입니다 — 2월 입주 계약 한 건을 잡으면, 겨울뿐 아니라 봄까지 방이 비지 않습니다.

겨울 준비의 진짜 목표는 "2월 입주 계약"이고,
장기 거주 혜택을 설정해 두면 그 계약이 봄까지 이어집니다.

오래 계약하는 세입자, 이런 패턴으로 옵니다

세입자는 평균 약 83일 머물렀고, 약 절반(약 48%)이 90일 이상 계약했습니다. (2025년 9월~2026년 2월 입주, 국적 정보를 등록한 세입자 기준)

대부분 학기나 근무 일정에 맞춰 들어오는 분들입니다. 그래서 "몇 월 며칠부터 며칠까지"가 처음부터 정해진 상태로 문의가 옵니다. 입주하고 나서 "얼마나 있을지 모르겠다"는 경우가 드뭅니다.

💡  호스트님께는 이런 뜻입니다 — 퇴실일을 미리 알 수 있으니, 다음 세입자를 여유 있게 준비할 수 있습니다. 긴 계약 한 건이 끝나는 날짜에 맞춰 다음 긴 계약을 이어 붙이는 것이 가능합니다.

2월 입주 문의는 11월부터 들어옵니다

2월 입주 예약 약 1,500건이 언제 요청됐는지 확인했습니다.

10월 말까지 누적 약 70건 (약 5%)

11월 중 약 110건 → 누적 약 12%

12월 중 약 300건 → 누적 약 31%

1월 중 약 570건 (약 37%) → 누적 약 68%

가장 일찍 결정한 세입자는 입주 약 3개월 전(11월 초)이었고, 절반은 입주 약 한 달 전까지 결정을 마쳤습니다.

💡  호스트님께는 이런 뜻입니다 — 11월 초에 첫 문의가 왔을 때 사진·가격·혜택이 정리되어 있어야, 그 세입자를 놓치지 않습니다.

10월 말이 실질적인 준비 마감선입니다.

✅  지금 점검할 5가지

• ☐  10월 31일까지 매물 정비 — 2월 입주 문의는 11월부터 들어옵니다. 사진·설명·가격을 미리 손봐 두세요
• ☐  장기 거주 혜택 설정 — 90일부터 365일 구간까지 열어두고, 할인은 넉넉하게, 구간이 길수록 더 크게. 세입자 노출 시작(9월 7일 예정) 전에 마쳐 두세요
• ☐  최소 계약기간 확인 — 30일에 묶여 있으면 짧은 문의를 놓칠 수 있습니다
• ☐  가격 확인 — 같은 동네·같은 유형 매물의 중간 가격대와 비교해 보세요 (7월 리포트 참고)
• ☐  응답 속도 — 예약 문의에 24시간 안에 답하고 계신가요? 세입자는 답이 빠른 매물부터 결정합니다

🎙️  9월 호스트 웨비나 개최 확정

사전 수요조사를 진행했습니다

8월 중 호스트 웨비나 수요조사를 진행했습니다. 응답해 주신 호스트님 중 약 99%가 참여 의향을 밝혀 주셨습니다.

그 관심에 보답하기 위해, 호스트 웨비나 개최를 확정합니다.

📅  9월 30일 (수) 오후 6시 ~ 오후 7시
설문에서 가장 많이 선택하신 시간대로 확정했습니다. 온라인으로 진행되며, 어디서든 참여하실 수 있습니다.

설문에서 확인한 "호스트가 가장 궁금해하는 것"

웨비나 주제는 이 결과를 바탕으로 준비 중이며, 확정되면 따로 안내드리겠습니다.

📎  7월 리포트 + 다음 호 예고

7월 리포트, 확인하셨나요?

7월호에서는 서울 5개 지역의 계약 동향을 분석하고, 방 유형별로 긴 계약이 가장 많이 성사되는 가격대를 정리했습니다.

아직 못 보셨다면, 이번 겨울 성수기 데이터와 함께 보시면 더 도움이 됩니다.

※ 본 자료는 엔코스테이 내부 데이터 기반의 참고용 인사이트 리포트이며, 특정 수익을 보장하지 않습니다. 수치의 해석·개별 적용 방식에 대한 상세 상담은 응대 범위에 포함되지 않을 수 있습니다. 최종 가격 설정과 적용 여부는 호스트님께서 직접 판단해 주시기 바랍니다.